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Diário Oficial da União

Publicado em: 04/05/2017 | Edição: 84 | Seção: 1 | Página: 77

Órgão: Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão/SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

INSTRUÇÃO NORMATIVA Nº 2, DE 2 DE MAIO DE 2017

Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dosimóveis da União ou de seu interesse, bemcomo define os parâmetros técnicos de avaliaçãopara cobrança em razão de sua utilização.

O SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, DO MINISTÉRIODO PLANEJAMENTO, DESENVOLVIMENTO E GESTÃO,no uso de suas atribuições, com fundamento no art. 20 daConstituição Federal de 1988, na Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de1999, na Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998, na Lei nº 11.481 de 31de maio de 2007, no art. 1º do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembrode 1946, no art. 30 do Anexo I, do Decreto nº 8.818, de 21 de julhode 2016, na Lei nº 6.766 de 19 de dezembro de 1979; na Lei nº 5.194de 24 de dezembro de 1966, e na Lei nº 13.240, de 30 de dezembrode 2015, resolve:

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Seção I

Do Objeto e Conceitos

Art. 1º A avaliação de imóveis da União, ou de seu interesse,assim como a definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrançaem função da utilização desses bens obedecerão aos procedimentostécnicos e administrativos estabelecidos nesta InstruçãoNormativa - IN, em consonância com a referência normativa sobre otema e a legislação vigente.

§1º Consideram-se imóveis de interesse da União aqueles depropriedade de terceiros, que mediante contrapartida onerosa sobqualquer título, a União pretenda utilizar.

§2º As avaliações no âmbito da Secretaria do Patrimônio daUnião - SPU deverão estar em consonância com as seguintes referênciasnormativas:

I - Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas daABNT, em especial as NBR nº 12.721/2006 e NBR nºs 14.653-1/2001,14.653-2/2011, 14.653-3/2004 e 14.653-4/2002, bem comosuas alterações;

II - Legislação municipal ou estadual referente ao assunto;

III - Resolução do CONFEA no 218, de 26 de junho de1973;

IV - Resolução do CONFEA no 345, de 27 de julho de1990;

V- Procedimentos específicos ao tema estabelecidos pelosnormativos da SPU; e

VI - Normas de Órgãos de Classe que atuam na área deavaliação desde que não contrariem as Normas Técnicas da ABNTvigente.

§3º Para todos os efeitos, as referências normativas de quetrata o §2o estender-se-ão às atualizações ou alterações das normas eprocedimentos mencionados, sempre que não contrariarem a legislaçãopatrimonial vigente.

§4º Esta Instrução Normativa aplica-se à SPU, suas Superintendências- SPU/UF e entidades conveniadas ou contratadas.

§5º As avaliações dos bens imóveis de uso especial da AdministraçãoPública Federal deverão observar ao disposto na PortariaConjunta STN/SPU nº 703/2014, ou norma que vier a substituí-la

§6º Os procedimentos operacionais relativos à avaliação deimóveis junto aos sistemas corporativos da SPU, deverão ser observadosem suas instruções respectivas.

Art. 2º A avaliação de bens, no âmbito da SPU, será realizadapor servidor habilitado com registro no Conselho Regional deEngenharia e Agronomia - CREA ou Conselho de Arquitetura eUrbanismo - CAU.

Parágrafo único. No âmbito da SPU, as avaliações de bensserão definidas por seu valor de mercado, valor da terra nua, valorvenal ou valor de referência.

Art. 3º Para fins do disposto nesta IN considera-se:

I - avaliação de bem imóvel: atividade desenvolvida porprofissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seuscustos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade desua utilização econômica para determinada finalidade, por meio doseu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou dovalor de referência, consideradas as suas características físicas e econômicas,a partir de exames, vistorias e pesquisas;

II - arrendamento: contrato no qual a União usufrui ou cedeo direito de uso e gozo de uma propriedade imobiliária para fins deexploração residencial ou comercial, com finalidade previamente estipulada,por certo tempo, mediante o pagamento de uma contrapartidafinanceira;

III - banco de dados imobiliários: arquivo físico ou digitalpara armazenamento de informações do mercado imobiliário, o qualdeve armazenar dados associados a tipos de imóveis incluindo característicascomo localização, metragem, quantidade de cômodos,áreas comuns, se possui vaga para estacionamento, etc., bem comoconter dados dos responsáveis pelas informações a sua data;

IV - cessão: ato de destinação de imóvel da União para finsespecíficos, ao uso da administração ou de terceiros, a título onerosoou gratuito, mediante contrato;

V - ficha de cálculo de cessão: documento de detalhamentode cálculo para se determinar o valor de retribuição pelo uso deespaço físico em águas públicas, expedida pelo sistema corporativoda SPU;

VI - ficha de cálculo de laudêmio: documento de detalhamentode cálculo para se determinar o valor de laudêmio, expedidapelo sistema corporativo da SPU;

VII - homologação: deferimento da SPU quanto as avaliaçõesrealizadas por terceiros, observando-se os preceitos obrigatóriosda Norma Brasileira de Avaliação de Bens da ABNT -NBR14.653 e/ou dos ditames definidos nesta IN;

VIII - laudo de avaliação: relatório técnico elaborado porprofissional habilitado em conformidade com a NBR 14653, paraavaliar um bem imóvel de acordo com seu valor de mercado;

IX - locação: contrato na qual a União cede a terceiros aposse de imóvel de sua propriedade para fins de utilização residencialou comercial, por certo tempo, mediante o pagamento de uma quantiamensal denominada aluguel;

X - planta de valores genéricos: é a representação gráfica deuma localidade onde estão indicados os códigos de logradouros/trechoscorrespondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente,determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação;

XI- relatório de valor de referência: relatório técnico elaboradopor profissional habilitado, para determinar o valor de referênciade um bem imóvel;

XII - unidades gestoras: unidade orçamentária ou administrativainvestida do poder de gerir recursos orçamentários e financeiros,próprios ou sob descentralização;

XIII - valor de mercado: é a quantia mais provável, oriundasempre de um laudo de avaliação em conformidade com a NBR14653, pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem,numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;

XIV - valor de referência: é a quantia aceitável, oriunda deum relatório de valor de referência, pela qual a SPU referência ovalor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado,numa data de referência;

XV - Valor de terra nua: é a quantia aceitável, oriunda domunicípio ou Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INCRA,que compreende o solo com sua superfície e respectivafloresta nativa, despojado das construções, instalações e melhoramentos,das culturas permanentes, das árvores de florestas plantadas edas pastagens cultivadas ou melhoradas, que se classificam comoinvestimentos (benfeitorias).

XVI - valor justo: aquele determinado a partir de laudo deavaliação ou Relatório de valor de referência admitido pela Secretariade Patrimônio da União, para fins contábeis.

XVII - Valor venal: é a quantia aceitável, no âmbito destaInstrução Normativa oriunda do poder municipal para cobranças dastaxas ordinárias da Secretaria do Patrimônio da União.

XVIII - vistoria: atividade desenvolvida pela SPU para constataçãolocal dos fatos, mediante observações criteriosas em um bemimóvel e nos elementos e condições que o constituem ou influenciam;

XIX- zonas homogêneas: regiões que possuem, genericamente,uma mesma valorização imobiliária, podendo ser definidascomo distrito, bairro, conjunto de bairros, logradouros, centro administrativos,comerciais e/ou industriais.

Seção II

Dos Objetivos e Finalidade

Art. 4º São objetivos da normatização das atividades deavaliação de imóveis no âmbito da União e de seu interesse, bemcomo da definição de parâmetros técnicos avaliatórios para cobrançapela utilização desses bens:

I - dotar de maior segurança jurídica, transparência, simplicidadee celeridade os atos e procedimentos de avaliação imobiliária;

II- auxiliar o controle eficiente e eficaz dos imóveis daUnião;

III - possibilitar a consolidação dos parâmetros objetivos dasavaliações de imóveis da União e daqueles de seu interesse; e

IV - contribuir para o uso racional dos recursos públicos.

Art. 5º A avaliação de imóveis da União e de seu interesse,bem como a definição de parâmetros técnicos para cobrança pelautilização desses bens será realizada para fins de:

I - adjudicação;

II - aforamento e sua remição;

III - alienação de domínio pleno ou útil;

IV - aquisição compulsória ou voluntária, tais como compra,permuta, sucessão e usucapião;

V - atualização de valor patrimonial;

VI - cessão gratuita ou onerosa;

VII - dação em pagamento;

VIII - determinação da base de cálculo das receitas patrimoniaise multas previstas em lei;

IX - elaboração das plantas de valores genéricos - PVG;

X - indenização por ocupação ilícita;

XI - locação e arrendamento de imóveis da União a terceiros;

XII- locação de imóveis de terceiros pela SPU;

XIII - Permissão de uso; e

XIV - reavaliação de valor patrimonial.

Seção III

Das Competências

Art. 6º As competências da SPU, distribuídas por sua unidadecentral e superintendências, na execução das atividades de avaliaçãodos imóveis da União e de seu interesse, bem como a definiçãode parâmetros técnicos avaliatórios para cobrança em função da utilizaçãodesses bens, deverão observar o seu Regimento Interno.

Parágrafo único. Para a competência específica do Conselhode Avaliadores da SPU observar-se-á a Portaria no 111, de 10 de abrilde 2014, ou a que vier substituí-la.

Art. 7º As avaliações dos imóveis da União e de seu interessepoderão, a critério do órgão central da SPU ou das suassuperintendências, ser realizadas:

I - pela Caixa Econômica Federal-CAIXA, mediante contratoespecífico ou determinação em lei;

II - por particulares habilitados, mediante celebração de contratose convênios, observados no que couber a legislação de licitaçãopública;

III - por profissional devidamente habilitado com registroativo no CREA ou no CAU; e

IV - pela unidade militar interessada, nos casos de imóveisda União entregues ou cedidos sob quaisquer regimes às ForçasArmadas, não cabendo à SPU homologá-las; e

V - pelas unidades gestoras, devidamente registradas nossistemas corporativos da SPU, não cabendo esta homologá-las.

Art. 8º Não compete à SPU a avaliação de bens imóveis nasseguintes situações:

I - locação de imóveis de terceiros por órgão da administraçãodireta e entidade da indireta para utilização própria;

II - aquisição ou alienação de imóveis de interesse ou propriedadede entes da administração pública indireta;

III - locação ou arrendamentos previstos no inciso III do art.19 da Lei n° 9.636/98;

IV - cessão onerosa a terceiros de áreas para exercício deatividade de apoio de imóveis da União entregues a órgãos da administração;e

V - imóveis entregues a órgãos e cedidos a entidades quetenham, por qualquer fundamento, que mantê-los sob sua administraçãona qualidade de unidades gestoras.

Parágrafo único. A critério da SPU poderá ser feita avaliaçãopatrimonial para as hipóteses elencadas nos incisos do caput.

CAPÍTULO II

Das Avaliações de Bens Imóveis da União ou de seu Interesse

SeçãoI

Da Elaboração, Apresentação e Modalidades das Avaliações

Art.9º O valor de mercado será determinado por meio delaudo de avaliação, o qual deverá atender às prescrições contidas naNBR 14.653 e suas partes.

Art. 10. O laudo de avaliação deverá ter todas as suas páginasrubricadas e/ou assinadas, sendo a última obrigatoriamente assinadapor responsável técnico com a indicação do seu registro noConselho Regional de Engenharia e Agronomia-CREA ou Conselhode Arquitetura e Urbanismo-CAU.

§1° Os laudos elaborados pelos técnicos da SPU serão realizadosem documento próprio presente no Sistema Eletrônico deInformações- SEI/MP, cuja assinatura será digital.

§2º Os laudos elaborados por terceiros deverão ser acompanhadosda Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registrode Responsabilidade Técnica - RRT e deverão observar osprocedimentos previstos no Capítulo IV, Secção VI desta IN.

Art. 11. O valor de referência será determinado pelo relatóriode valor de referência.

Art. 12. Os relatórios de valor de referência serão realizadosem documento próprio presente no Sistema Eletrônico de Informações-SEI/MP, cuja assinatura será digital.

§1° O relatório de valor de referência deverá ser elaboradopor profissional habilitado.

Art. 13. Para a identificação do valor do imóvel, independentementeda modalidade adotada, cada avaliação deverá conter, nomínimo, as seguintes informações:

I - identificação da pessoa física ou jurídica que tenha solicitadoo trabalho;

II - objetivo e finalidade da avaliação;

III - identificação e caracterização do bem avaliado;

IV - levantamento fotográfico;

V - especificação da avaliação indicando a metodologia utilizada;

VI- resultado da avaliação e sua data de referência; e

VII - data da elaboração da avaliação e assinatura do responsável.

§1º A documentação dominial/cartorial do imóvel e a planilhade identificação dos dados de mercado deverão, sempre quepossível, ser anexadas à avaliação.

§ 2º No laudo de avaliação, quando realizado no modelocompleto, deverão constar as informações mínimas necessárias conformedisposto na NBR 14.653.

§ 3º Na impossibilidade de serem incluídos os anexos einformações mencionadas neste artigo, o avaliador deverá consignaras devidas justificativas no item "Pressupostos, Ressalvas e FatoresLimitantes" da avaliação.

§ 4º Os laudos com utilização do tratamento por fatores sóserão permitidos se, obrigatoriamente, atenderem ao disposto no itemB.1 do Anexo B da NBR 14.653-2.

Art. 14. As modalidades de avaliação individual de imóvelrealizadas no âmbito da SPU serão:

I - Laudo de avaliação; e

II - Relatório de valor de referência.

Seção II

Da Aplicação das Modalidades

Art. 15. A aplicação das modalidades das avaliações noâmbito da SPU será definida conforme a finalidade da avaliação.

Art. 16. O laudo de avaliação será exigido para as seguintesfinalidades:

I - aquisição compulsória e voluntária quando onerosa, bemcomo alienação de domínio pleno, domínio direto ou domínio útil;

II - locação e arrendamento de imóveis;

III - dação em pagamento;

IV- aforamento;

V - cobrança pela utilização dos bens da União, quando seenquadrar em condição específica, determinada por portaria de cessãoonerosa;

VI - adjudicação; e

VII - doação com ou sem encargo;

Art. 17. O Relatório de valor de referência será utilizadopara as seguintes finalidades:

I - quaisquer formas de cessões gratuitas, inclusive entregase cessões sob regime de aforamento gratuito, para constar em contratos;

Art.18. Qualquer alteração na aplicação das modalidades deavaliação previstas nesta seção deverá ser devidamente justificadapelo avaliador e autorizada pela chefia imediata e/ou pelo Superintendentedo Patrimônio da União.

Art. 19. Independentemente da modalidade, sempre que forelaborada a avaliação do imóvel, seu valor deverá ser inserido nosistema corporativo da SPU a título de mensuração ou reavaliação.

Seção III

Dos Procedimentos Gerais

Art. 20. As avaliações deverão ser sempre realizadas para oimóvel como um todo, ainda que este pertença parcialmente àUnião.

Parágrafo único. Nos casos onde o imóvel e/ou a benfeitorianão estiverem integralmente em área da União, deverão ser aplicadassobre os valores globais das avaliações dos imóveis as cotas proporcionaisde acordo com a legislação vigente.

Art. 21. Os valores das benfeitorias deverão ser consideradosnas avaliações na medida em que estas sejam parte do instrumentonegocial da União, observadas as prescrições legais.

Art. 22. Quando não for possível a elaboração de laudo deavaliação de valor locativo devido à falta de elementos amostrais,poderá ser elaborada avaliação com o valor da venda, e a partir doresultado obtido, se extrair o valor de locação, apurando-se no mercadoimobiliário local seu percentual correspondente.

Seção IV

Dos Requisitos Técnicos

Art. 23. São requisitos obrigatórios para os laudos de avaliaçãono âmbito da SPU:

I - a estimativa da idade aparente de cada benfeitoria doimóvel.

II - a separação do valor global do imóvel em parcela doterreno e benfeitoria quando a metodologia utilizada permitir essaseparação;

§1º Nos casos em que o laudo não explicite a separação dovalor do imóvel em parcela do terreno e benfeitoria, para fins contábeispoderá ser elaborado documento técnico auxiliar para estefim;

§2º A estimativa para separação das parcelas do terreno ebenfeitoria poderá ser a critério do avaliador:

I - pelo custo de reedição da benfeitoria, aplicando-se o CUBdepreciado pelo modelo ROSS-HEIDECKE;

II - pela valoração do terreno por meio da PVG representativado imóvel em questão;

III - pela valoração do terreno por meio de expedita pesquisade mercado, calculando-se a média de valores de pelo menos 3 (três)terrenos de características similares na região.

Art. 24. São requisitos desejáveis para os laudos de avaliaçãono âmbito da SPU:

I - coeficiente de correlação de no mínimo 0,70 para oslaudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados demercado; e

II - dados de mercado contemporâneos em relação à data dereferência do laudo.

Parágrafo único. A critério da SPU, os requisitos mínimospoderão ser pré-combinados por meio de condições específicas nocaso de laudos de avaliação de uso restrito.

Art. 25. Deverão ser buscados os maiores graus de fundamentaçãoe de precisão do valor estimado para a elaboração doslaudos.

Art. 26. As modalidades previstas na Seção II deste capítulodeverão ser observadas quando da elaboração dos laudos de avaliação.

§1ºNão sendo atingidos os requisitos mínimos previstos noart. 24 desta IN por insuficiência de dados de mercado, o avaliadorconsignará e justificará o fato em seu laudo de avaliação.

§2º No laudo deverá constar a tabela de enquadramento dapontuação atingida, conforme a especificação da metodologia utilizada.

Art.27. O nível de especificação técnica das avaliações poderáser definido pela SPU, em entendimento com a entidade externademandante e com a empresa ou profissional terceirizado, quando foro caso.

Seção V

Da Responsabilidade Técnica

Art. 28. No âmbito da SPU, as vistorias, perícias e arbitramentosrelativos as avaliações bens imóveis serão realizadas porservidores habilitados cujo tenham formação acadêmica em engenharia,em suas diversas especialidades ou arquitetura, devendo-seobservar o disposto na Lei no 5.194, de 24 de dezembro de 1966, eas Resoluções pertinentes do conselho específico.

Art. 29. Serão indevidas as perícias e arbitramento relativosas avaliações de bens imóveis realizados por servidor ocupante decargo de nível médio, ainda que habilitado e registrado no ConselhoRegional de Engenharia e Agronomia - CREA ou Conselho de Arquiteturae Urbanismo - CAU.

Parágrafo único. Admite-se a realização de perícias e arbitramentorelativos às avaliações de bens imóveis realizados porservidor ocupante de cargo de nível médio ser for ocupante de cargocomissionado, função e confiança ou função gratificada.

Seção VI

Do Prazo de Validade das Avaliações

Art. 30. Os laudos e os relatórios de valor de referência terãoprazo de validade de 1 (um) ano, contado a partir da data de suarealização.

§1º Nos casos específicos afetos às cessões e à PVG, osprazos de validade deverão obedecer aos seus ritos específicos, observando-seinclusive suas cláusulas contratuais.

§2º Para fins contábeis, o prazo de validade e métodos deavaliação dos imóveis da União cadastrados nos sistemas corporativosda SPU são determinados especificamente por portaria conjunta entrea SPUe a Secretaria do Tesouro Nacional - STN.

Art. 31. As avaliações poderão ser revalidadas se a variaçãodos preços dos imóveis no mercado imobiliário não ultrapassar 8%(oito por cento) acumulados desde a data de confecção da avaliaçãoaté a data de revalidação, conforme prazo original.

§1º A data de revalidação fica limitada a 2 (dois) anos dadata de confecção do laudo.

§2º As revalidações deverão ser devidamente fundamentadase justificadas por meio de nota técnica elaborada por profissionalhabilitado.

§3º Na elaboração das notas técnicas para revalidação deimóveis, no âmbito da SPU, deverão ser analisados, no que couber:

I - os dados amostrais dispostos nos laudos;

II - a estabilidade mercadológica de imóveis na região noperíodo;

III - a existência de imóveis similares ofertados; e

IV - a variação de índices oficiais no período mencionado.

§4º É recomendável analisar os seguintes índices oficiais:

I - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC;

II - Índice de preço ao Consumidor Amplo - IPCA;

III - Índice Geral de Preços Médio - IGPM;

IV - Índice Nacional da Construção Civil - INCC; e

V - Índice FIPE ZAP.

§5º A revalidação da avaliação implica, necessariamente, naconfirmação de seu conteúdo, inclusive do valor originalmente determinadoque não sofrerá alterações, cabendo tão somente a extensãode sua validade.

Art. 32. Em caso de oscilações significativas de mercado, asavaliações efetuadas, independentemente da finalidade para a qualtenham sido elaboradas, poderão ser revistas antes do término dosprazos fixados nesta Seção.

CAPÍTULO III

Dos Parâmetros Técnicos de avaliação para cobrança pelautilização dos Bens Imóveis da União

Seção I

Da Cessão de Espaços Físicos em Águas Públicas

Art. 33. Para determinação do valor da cessão de estruturasnáuticas de interesse econômico ou particular e de uso misto emespaços físicos em águas públicas deverá ser observada a PortariaSPU no 404, de 28 de dezembro de 2012, ou dispositivo legal quevier a substituí-la.

Seção II

Da Cessão de Espaços Físicos em Terras Públicas

Art. 34. Para determinação do valor da cessão de uso onerosade áreas dominiais ou de uso comum do povo da União, comfins de implantação e exploração de empreendimentos de interesseeconômico ou particular, será considerada a equação:

Vcuo = Veftp x A x 0,02, onde:

Vcuo = Valor do preço público anual da cessão de usoonerosa em reais;

Veftp = Valor do espaço físico em terras públicas dominiaisou de uso comum do povo em reais por metro quadrado; e

A = Área de utilização privativa do espaço físico em terraspúblicas federais, em metros quadrados.

§1º O valor do espaço físico em terras públicas (Veftp) seráobtido, preferencialmente, através da Planta de Valores Genéricos PVG,na base de dados dos sistemas corporativos da SPU, ou dovalor venal do trecho de logradouro correspondente fornecido peloMunicípio, prevalecendo o que for maior.

§2º A critério do Secretário do Patrimônio da União, o(Veftp) poderá ser calculado através de Relatório de valor de referência,ou por meio de laudo de avaliação utilizando-se do métododa renda ou comparativo de dados de mercado.

§3º Nas áreas rurais o valor do espaço físico em terraspúblicas (Veftp) poderá ser obtido da Planilha Referencial de Preçosde Terras elaborada pelo Instituto Nacional de Colonização e ReformaAgrária - INCRA, ou do Município se houver.

§4º Quando não for possível o cadastramento de trecho especificoo valor do espaço físico em terras públicas (Veftp), a critérioda Superintendência do Patrimônio da União, será obtido por meio daadoção da média dos valores dos trechos de logradouro do Municípioonde se localiza a estrutura, obtidos dos sistemas corporativos daSPU, ou média dos valores venais do Município correspondente,prevalecendo o que for maior.

§5º Nos casos em que a licitação seja exigível, o valormínimo estipulado para o certame será definido nos termos desteartigo.

§6º As cessões que possibilitarem o uso misto, caracterizadopelo uso do imóvel, em parte pelo uso econômico ou privado e, emoutra parte possibilite o acesso e uso, franco e irrestrito da populaçãoem geral ou para uso de entes públicos em atividades não econômicas,serão caracterizadas como em condições especiais, descontando-seno cálculo do preço, a área reservada ao uso público.

Seção III

Da Cessão Onerosa para Terrenos Afetados por Linhas deTransmissão e Distribuição de Energia Elétrica

Art. 35. Para a determinação do valor da cessão onerosa paraas Linhas de Transmissão e Linhas de Distribuição deverá ser observadaa Portaria Interministerial MP/MMA/MME no 37, de 3 defevereiro de 2014, ou dispositivo legal que vier a substituí-la.

Parágrafo único. Para os demais casos de empreendimentosde Linhas de Transmissão e Linhas de Distribuição em áreas daUnião fora de Unidades de Conservação, o valor da cessão onerosadeverá ser obtido conforme a série de Normas NBR - ABNT14.653.

Seção IV

Da Permissão de Uso

Art. 36. As permissões de uso terão o valor calculado deacordo com a Portaria SPU no 1, de 3 de janeiro de 2014, ou dispositivolegal que vier a substituí-la.

Seção V

Da Concessão de Direito Real de Uso Onerosa

Art. 37. O valor da Concessão de Direito Real de Uso CDRUonerosa será apresentado pelo relatório de valor de referênciae calculado considerando as seguintes equações:

I - Vcdru = [Vau x At] x 0,4 ou 0,6 x Kr x FX, para aconcessão apenas de terrenos da União; e

II - Vcdru = [(Vau x At) + (Ab x CUB x Kd)] x 0,4 ou 0,6x Kr x FX, para a concessão de terreno e benfeitoria da União.

Onde:

Vcdru = valor da concessão de direito real de uso onerosoem reais;

Vau= valor da área da União objeto da CDRU, em reais pormetro quadrado, obtidos por meio de Laudo de Avaliação, relatório devalor de referência, quando justificado pelo avaliador e autorizadopela chefia imediata e/ou Superintendente do Patrimônio da União.

At = área da terra ocupada, em metros quadrados;

0,4 ou 0,6 = o valor do Direito Real de Uso equivale a 40%(quarenta por cento) do valor do domínio pleno do imóvel quandoresidência, ou 60% (sessenta por cento) quando comércio;

Kr = coeficiente de redução de acordo com a faixa salarial,considerada até 09 (nove) salários mínimos;

FX = fator extra que poderá aumentar ou diminuir o valor dobem, considerando a especificidade do bem avaliando, devendo estarcontido entre 0,50 e 2,00, sendo fundamentado pelo setor de Caracterizaçãoe Incorporação das Superintendências do Patrimônio daUnião;

Ab = área em metro quadrado da benfeitoria da União ocupadaem metros quadrados;

CUB = custo unitário básico, em reais por metro quadrado,fornecido pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCONadequado às características da benfeitoria e a data dereferência; e

Kd = coeficiente de depreciação referenciada pela tabela deRoss-Heideck, conforme vistoria de Caracterização e Incorporaçãopela SPU.

Parágrafo único. As alíquotas do coeficiente de redução (Kr)correspondem ao enquadramento da faixa salarial limitadas a 09 (nove)salários mínimos, sendo utilizada quando for o caso, na proporçãode:

I - 0,20 - quando se tratar de cessionário com renda mensalaté 6 (seis) salários mínimos;

II - 0,40 - quando se tratar de cessionário com renda mensalentre 6 (seis) e 7 (sete) salários mínimos;

III - 0,60 - quando se tratar de cessionário com renda mensalentre 7 (sete) e 8 (oito) salários mínimos;

IV - 0,80 - quando se tratar de cessionário com renda mensalentre 8 e 9 (nove) salários mínimos; e

V - 1,00 - quando se tratar de cessionário com renda mensalacima de 9 (nove) salários mínimos.

Seção VI

Do Domínio Útil, Domínio Pleno, Taxa de Ocupação, Forose Laudêmios

Art. 38. Para o cálculo das receitas patrimoniais será adotadocomo base o valor atual cadastrado nos sistemas corporativos da SPUou mediante avaliação do imóvel, conforme cada caso.

§1º O valor atual será aquele referido à data de vigência daavaliação conforme art. 28 desta IN.

§2º Não serão efetuadas avaliações pretéritas, exceto noscasos de determinação dos valores de laudêmio e de multa de transferência,onde a base de cálculo será o valor do imóvel na época dalavratura do título de transferência, aplicando-se a atualização monetáriaprevista em lei.

§3º Caso o fato gerador do laudêmio seja anterior à entradaem vigor da Lei nº 13.240 de 2015, as benfeitorias serão consideradasna avaliação.

Art. 39. O valor do domínio útil de terreno da União, corresponderáa 83% (oitenta e três por cento) do valor do domíniopleno do terreno, nos termos do art. 103, §2o , do Decreto-Lei no9.760, de 1946.

Parágrafo único. Se o terreno avaliado for parte da União eparte alodial, a avaliação será realizada para o imóvel como um todo,conforme art. 20 desta IN.

Art. 40. Para a determinação do valor na remição do foro(venda do domínio direto), quando autorizada, o valor consideradoserá igual a 17% (dezessete por cento) do valor do domínio pleno doterreno.

Art. 41. Para a determinação do valor de base para cálculode taxas de ocupação e foros, considerar-se-á o valor do domíniopleno do terreno da União.

Art. 42. Para a determinação da base para cálculo do laudêmioobservar-se-á o valor do domínio pleno do terreno da União,excluídas as benfeitorias, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei no2.398, de 1987.

Art. 43. Para a determinação do valor de imóvel parcialmenteda União e parcialmente alodial, a proporcionalidade (r) a ser

adotada corresponde à razão entre a área do terreno da União (Atu) ea área do terreno total (Att).

§1º Nos casos de benfeitorias localizadas parcialmente naárea de terreno da União será adotada a proporcionalidade referida.

§2º As informações a respeito da localização das benfeitoriasem área alodial ou da União, constantes dos registros da SPU, poderãoser revistas e corrigidas por requerimento do interessado, devidamentejustificado, mediante apresentação de documentação comprobatóriaou por iniciativa da própria SPU.

Art. 44. Na inexistência de matrícula individualizada no Cartóriode Registro de Imóveis, as áreas que integram loteamentos econdomínios devem ser consideradas globalmente, excluindo-se asáreas afetadas ao uso comum do povo.

§1º Somente após o registro do empreendimento no Cartóriode Registro de Imóveis competente, com a correspondente abertura dematrículas individualizadas, as unidades serão avaliadas individualmente,ainda que não estejam vendidas.

§2º Para os empreendimentos já registrados no Cartório deRegistro de Imóveis, cujas matrículas individualizadas tenham sidoabertas, mas não regularizados perante a SPU, as unidades serãotambém avaliadas individualmente.

Art. 45. No caso específico de condomínio, o imóvel seráavaliado como um todo (área privativa, acrescida da área comum), ea cada unidade corresponderá parcela proporcional a sua fração idealem relação à área da União.

Art. 46. Para a fixação dos valores de laudêmio deverá serutilizada a Ficha de Cálculo de Laudêmio - FCL, expedida pelosistema corporativo da SPU.

Seção VII

Dos Arrendamentos e Locações

Art. 47. Os valores das locações e arrendamentos deverão serfixados de acordo com o mercado imobiliário local, por meio delaudo de avaliação.

§1º Para avaliação das locações de bens deverá ser utilizadoo método comparativo direto de dados de mercado locativo.

§2º Para avaliação dos arrendamentos de bens poderá serutilizado o método da renda.

§3º Mediante justificativa do avaliador poderá ser adotadaoutra metodologia prevista na NBR 14.653 e suas partes.

Art. 48. No caso de locações ou arrendamentos de imóveisrurais da União para atividades agropecuárias, a avaliação poderá serfeita com base na renda, através de pesquisa atualizada de preçosobtidos pelas cotações da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária-EMBRAPA, Empresa de Assistência Técnica e Extensão Rural- EMATER ou outros órgãos especializados no assunto.

CAPÍTULO IV

Dos Procedimentos Gerais

Seção I

Da Vistoria Técnica

Art. 49. A vistoria é uma atividade fundamental para a avaliação,visando caracterizar o imóvel avaliandoeocontextoimobiliárioem que está inserido, resultando na adequada orientação dacoleta de dados.

Art. 50. Não sendo possível a realização da vistoria, o técnicoresponsável deverá justificar na avaliação.

Seção II

Do Banco De Dados

Art. 51. Com o objetivo de fornecer subsídios para as avaliações,cada Superintendência do Patrimônio da União promoverá aconstrução de um banco de dados imobiliários no âmbito de suacircunscrição, cujos valores deverão ser expressos em moeda nacional.

Art.52. A coleta de dados relativos ao valor do imóvel farse-ápor meio de pesquisa de mercado, mediante consulta a:

I - corretores de imóveis;

II - prefeituras;

III - cartórios;

IV - corretores locais;

V - anúncios classificados em jornais;

VI - revistas e periódicos especializados; e

VII - outras fontes pertinentes.

Seção III

Da Planta De Valores Genéricos- PVG

Art. 53. É competência das Superintendências do Patrimônioda União manter a gestão da PVG nos sistemas corporativos da SPUpara fins de definição do valor de domínio pleno dos imóveis daUnião.

Art. 54. O valor de domínio pleno a ser atualizado na basedos sistemas corporativos da SPU, para fins de cobrança de foro, taxade ocupação, laudêmios e de outras receitas extraordinárias serãoobtidos de acordo com o Art 11-B da Medida Provisória nº 759 de 22de dezembro de 2016, ou dispositivo legal que vier a substituí-la.

Art. 55. Para a elaboração ou atualização da PVG na basedos sistemas corporativos da SPU, para fins de cobrança de foro, taxade ocupação, laudêmio e de outras receitas extraordinárias recomenda-seque as superintendências adotem as seguintes etapas:

I - instituição de uma comissão específica de PVG;

II - definição dos objetivos e abrangência dos trabalhos;

III - recepção e análise dos valores venais de terreno e terranua fornecidos pelos Município ou INCRA; mercado imobiliário local;

IV- validação dos resultados;

V - publicidade dos trabalhos;

XI - inserção dos valores atualizados nos sistemas corporativosda SPU

XII - elaboração de relatório final da comissão com o trabalhorealizado.

Parágrafo único. A depender do caso específico, algumasetapas poderão ser adicionadas ou suprimidas, quando observadas asdevidas justificativas do setor responsável.

Art. 56. As superintendências obrigatoriamente deverão darpublicidade às atualizações, minimamente informando os valores oupercentuais relativos aos trechos cadastrados no sistema corporativoda SPU na qual será disponibilizado em seu no sítio eletrônico oficial.

Art.57. Durante a realização de trabalhos que visem à elaboraçãoou à atualização da PVG, a Unidade Central da SPU poderásolicitar o envio de relatórios preliminares, que serão analisados pelaDECIP, podendo resultar em novas orientações.

Parágrafo único. Independentemente do relatório preliminar,a Unidade Central, aos cuidados do DECIP, poderá sugerir antecipadamenteo universo de atualização e os percentuais ou valores deatualização, em observância das políticas específicas afetas ao tema.

Art. 58. Após análise do DECIP, cada superintendência faráas devidas complementações onde couber para homologação da PVG,seguida da elaboração de um relatório final que deverá ser mantidoem arquivo digital nas superintendências para eventuais consultas eauditoria.

Art. 59. A publicação contendo as informações gerais sobrea atualização da PVG no respectivo exercício será feita em portariaespecífica no Diário Oficial da União, assinada pelo Secretário daSPU.

§1oA publicação será feita preferencialmente em prazo deaté 2 (dois) meses antes da 1ª cota ou cota única referente ao pagamentode foro e da taxa de ocupação.

§2º Além da providência contida no §1o deste artigo, a Superintendênciado Patrimônio da União deverá dar ampla publicidadeao processo de atualização da PVG, buscando formas alternativas dedivulgação.

§3º O processo de publicação e alimentação da PVG nossistemas corporativos da SPU deverá obedecer aos demais ritos necessários,convenientes a cada exercício sendo definido pelos departamentoscompetentes, a considerar a emissão prévia, entre outros.

§4ºA unidade central poderá definir outras formas de publicizaros valores ou percentuais de atualização, em observância daspolíticas específicas ao tema.

Seção IV

Dos Trechos e Regiões Específicos da Planta de ValoresGenéricos- PVG

Art. 60. O procedimento de cadastramento e atualização detrechos para fins de remição do aforamento ou a venda do domíniopleno ou útil, bem como nas cessões onerosas que culminem emempreendimentos com forte exploração comercial, ou tratando-se deimóveis atípicos, deverão ser realizadas de forma mais acurada pelarespectiva comissão de PVG nas Superintendências.

§1º Constatada a conveniência e oportunidade da União empromover a remição do aforamento, venda do domínio pleno ou útilou cessão onerosa de trecho ou região específica, deverá a designadacomissão da PVG verificar se os valores inseridos nos trechos originalmentecadastrados na base dos sistemas corporativos da SPUencontram-se atualizados com a média dos valores de mercado paraaquele trecho ou região;

§2º A confirmação de que o valor inserido nos trechos originalmentecadastrados na base dos sistemas corporativos da SPUserá feito mediante comparação com dados de mercados contemporâneos,através de pesquisa direta, aceitando o valor da PVG, casoseu valor esteja dentro do campo de arbítrio de 15% do valor médioencontrado na pesquisa.

§3º No caso da PVG original do Sistema da SPU estardesatualizado com os dados de mercado, conforme observados noparágrafo anterior, a atribuição do valor do metro quadrado do terreno,deverá ser aquele proveniente do tratamento estatístico comdados comparativos de mercado para o trecho ou região destacada.

Art. 61. Para os casos de trechos ou regiões com edificaçõesconsolidadas e na ausência de terrenos disponíveis, a atribuição dometro quadrado do terreno será feita com base num estudo técnicodevidamente justificado, de acordo com as normas vigentes de avaliação,específica para o trecho ou região em análise.

Art. 62. Recomenda-se que as Comissões de PVG elaboremrelatório final com o resultado dos trabalhos realizados.

Parágrafo Único. As atualizações da PVG para fins de remiçãodo aforamento ou a venda do domínio pleno ou útil por trechoou região, bem como nas cessões onerosas que culminem em empreendimentoscom forte exploração comercial, deverão ser realizadaspor demanda específica, cujo prazo de validade após sua conclusãodeverá obedecer ao estabelecido no artigo 29 desta IN.

Art 63. Para atribuição do valor do metro quadrado do terreno,nos casos de cessão onerosa com forte exploração comercial econsiderados atípicos, a Comissão de PVG deverá observar o impactoe a relevância do empreendimento no entorno de forma a garantir queestes valores obedeçam na maior proximidade a média dos valorespraticados pelo mercado, e torne justificável a valoração do trechoespecífico dissociado dos valores dispostos nos trechos contíguos.

Parágrafo único. O s trechos específicos devem ser cadastradospara os imóveis atípicos, uma vez considerados pela SPUcomo grandes centros comerciais (shopping centers), complexos industriais,equipamentos que englobem todo um logradouro ou quadra,dentre outros.

Seção V

Da Revisão de Valores

Art. 64. Os pedidos de revisão de valores serão requeridosno âmbito das superintendências, pelo interessado, acompanhados dedocumentação que possa estimar o valor do imóvel em análise, excluídasas benfeitorias quando for o caso, tais como:

I - laudo de avaliação elaborado por profissional habilitadoregistrado no CREA ou CAU;

II - anúncios de ofertas na área de influência do imóvelrequerido;

III - informações cartoriais de transações efetivadas de imóveissemelhantes na área de influência do imóvel requerido;

IV - opinião de valor documentada por corretor de imóvelregistrado no CRECI; ou

V - outros documentos que o requerente considerar conveniente.

Art.65. Os pedidos que façam referência ao valor fixadopara o imóvel deverão ser analisados pela área técnica responsável decada Superintendência de forma a verificar se os valores cadastradosna base da SPU estão compatíveis com o praticado no mercado.

Art. 66. Após análise do pedido de revisão de valores, asuperintendência comunicará sua decisão ao interessado que poderá,no prazo de 30 (trinta) dias, interpor recurso ao Secretário do Patrimônioda União.

Seção VI

Da Homologação

Art. 67. As avaliações de imóveis efetuadas por terceirosdeverão ser submetidas à apreciação da área técnica da Superintendênciado Patrimônio da União para que subsidie o respectivoSuperintendente quanto à homologação, em observância das normastécnicas pertinentes.

§1º A análise com vistas à homologação deverá ser realizadapor técnico habilitado de modo a observar o enquadramento do laudoanalisado no que preconiza a Norma Brasileira de Avaliação de Bensda ABNT -NBR 14.653 e/ou do relatório de referência a que se refereesta IN, observando-se ainda o que dispõem os arts. 7º e 8º.

§ 2º A Nota Técnica específica será elaborada a fim desubsidiar o respectivo Superintendente quanto à homologação da avaliação,devendo-se analisar, independentemente da metodologia adotada,os seguintes aspectos:

I - a identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seurepresentante legal que solicitou o serviço;

II - o objetivo e finalidade da avaliação;

III - a identificação e caracterização do bem avaliando;

IV - a verificação da metodologia utilizada e sua justificativa;

V- a especificação da avaliação quanto à indicação dosgraus de fundamentação e precisão atingidos, confirmando-os quandocouber, com a exibição das tabelas previstas da NBR 14.653, devidamentepontudas, em consonância com a metodologia adotada nolaudo;

VI - a qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável (is) pela avaliação;

VII - a conferência da validade da avaliação em observânciaàs orientações vigentes da SPU, dentre elas:

a) apresentação do gráfico "preços observados versus valoresestimados pelo modelo, conforme item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653-2;

b) quando da utilização do Tratamento de Dados por Fatores,deverá apresentar a sua validação (publicações de entidades técnicasreconhecidas ou deduzidos ou referendados pelo próprio avaliador),conforme item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653-2;

c) em caso de existência de "outliers", deverá apresentaranálise de aceitação;

d) se o coeficiente de correlação for inferior a 0,70 para oslaudos de avaliação elaborados com tratamento científico de dados demercado, deverá ser justificado;

e) caso a correlação entre as variáveis independentes sejasuperior a 0,84, deverá apresentar justificativas; e

f) justificar se os desvios relativos dos dados forem superioresa 50,0%;

VIII - a verificação quanto ao recolhimento da ART, quandofor o caso;

IV - a verificação quanto ao tratamento dos dados e identificaçãodo resultado, explicitação do campo de arbítrio e intervalosde confiança, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado;e

X - a confirmação do valor determinado na equação apresentada.

§3º Independentemente da homologação da SPU, o valoratribuído é de inteira responsabilidade do avaliador responsável pelolaudo.

Art. 68. Prescindem de homologação da SPU:

I - as avaliações efetuadas por servidores habilitados dasSuperintendências do Patrimônio da União e, quando for o caso, dasunidades gestoras;

II - as avaliações atribuídas por ato legal à Caixa EconômicaFederal;

III - as avaliações realizadas por militares ou servidores civishabilitados das forças armadas;

IV - as avaliações para locação de imóvel de terceiros porórgão da Administração Pública Federal;

V - as avaliações para aquisição ou locação de imóvel noexterior, a serem providenciadas pelo órgão que nele se instalará ouno outro hierarquicamente superior, o qual deverá atestar que o laudoobservou as normas técnicas locais; e

VI - as avaliações elaboradas por ente público para fins dedoação de imóvel à União;

Art. 69. As avaliações necessárias ao aforamento de áreas daUnião, abrangidas pelo art. 12, da Lei no 9.636, de 1998, quandoefetuadas por terceiros, serão homologadas pela SPU ou Caixa EconômicaFederal, incumbindo tal encargo a quem tenha contratado oscorrespondentes serviços.

CAPÍTULO V

Das Disposições Gerais

Art. 70. Esta Instrução Normativa entra em vigor na data desua publicação.

Art. 71. Ficam revogadas a Instrução Normativa nº 1/2014 eas demais disposições em contrário.

SIDRACK DE OLIVEIRA CORREIA NETO

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